サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の登録基準・必須サービスと特定施設との違い

このページで確認すること

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、住宅としての基準と、必ず付くサービスを国が定めて、都道府県知事が登録する制度です。介護そのものは、登録の必須条件ではありません。このページでは制度の中身と、特定施設との違いを整理します。個別の住宅の比較・紹介・予約は行いません。

登録制度の位置づけ

国土交通省は、サ高住を、バリアフリー構造などを備え、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する住宅として、都道府県知事への登録制度を国土交通省と厚生労働省の共管で創設したと説明しています。根拠は「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（高齢者住まい法）で、第5条が登録の対象を、高齢者向けの賃貸住宅か、老人福祉法の有料老人ホームのどちらかとしています。登録は5年ごとに更新を受けなければ効力を失います。

厚生労働省の資料は、サ高住は登録時と登録後に、居室の広さや設備、状況把握・生活相談サービスなどについて高齢者住まい法の規制を受け、有料老人ホームに当たるサ高住はさらに、食事や健康管理、家事の供与などについて老人福祉法の規制を受けると説明しています。

登録の基準

サ高住の主な登録基準
区分	内容
住まい	各居住部分の床面積は原則25平方メートル以上で、便所・洗面設備などの設置とバリアフリー構造が求められます（国土交通省）。構造・設備の基準は法第7条第1項第2号・第3号が定めています。
入居できる人	自ら居住するために賃貸住宅か有料老人ホームを必要とする高齢者と、同居する配偶者です（法第7条第1項第4号）。高齢者の年齢などの要件は、国土交通省令・厚生労働省令で定められています。
必ず付くサービス	入居者の心身の状況を把握し、その状況に応じた一時的な便宜を供与する「状況把握サービス」と、生活相談サービスです（法第5条・第7条第1項第5号）。国土交通省は少なくともこの2つを提供するとしており、同省の別の資料は前者を「安否確認サービス」と書いています。
契約	書面による契約で、居住部分が明示されていること。敷金・家賃等のほかに権利金などを受け取らないこと。入院などを理由に、事業者が一方的に居住部分を変更したり解約したりできない契約であること（法第7条第1項第6号）。
前払金	家賃等を前払金として受け取る場合は、算定の基礎と返還額の算定方法が契約に明示されていること、返還のための保全措置が講じられていること、工事の完了前に敷金や前払金を受け取らないことが求められます（同条第1項第6号・第7号・第8号）。

国土交通省は、事業者の義務として、提供するサービスなど登録事項の情報開示と、入居者に対する契約前の説明、誇大広告の禁止を挙げています。行政による報告徴収・立入検査・指示などの指導監督もあります。

介護は別の契約になる

登録の必須サービスは状況把握と生活相談で、介護は含まれていません。介護が必要になったときは、要介護認定を受けたうえで、訪問介護などの介護保険サービスを、事業者と契約して使います。サ高住の事業者が自ら提供する場合も、併設や提携の事業者が提供する場合も、外部の事業者を使う場合もあります。

「高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針」（平成21年厚生労働省・国土交通省告示第1号）は、入居者が、賃貸人や登録事業者が自ら提供する、または委託・提携する事業者以外の外部事業者のサービスを使いたいと希望したときは、その利用を制限すべきではないと定めています（山口県の資料に引用された抜粋で確認）。どの事業者を使うかは、入居後も入居者が選べることが前提です。

特定施設との違い

特定施設は、介護保険法の特定施設入居者生活介護の指定を受けた有料老人ホームなどで、介護の提供が指定の基準で定められています。サ高住であることと、特定施設の指定を受けていることは別の話です。有料老人ホームに当たるサ高住は、指定を受けることもできます。

サ高住（指定なし）と特定施設の違い
項目	サ高住（特定施設の指定なし）	特定施設（介護付き有料老人ホームなど）
根拠となる主な制度	高齢者住まい法の登録	介護保険法の指定（老人福祉法の届出とは別）
必ず付くサービス	状況把握・生活相談	特定施設サービス計画に基づく介護など
介護の受け方	外部や併設の介護保険サービスを、個別に契約して使う	特定施設の従業者が行う（外部サービス利用型もある）

特定施設入居者生活介護の法律上の定義、外部サービス利用型との違い、要介護度との関係は特定施設入居者生活介護で確認できます。特養など介護保険施設との違いは介護保険施設の違い、別の住まいの制度としては軽費老人ホームのページがあります。

住所地特例との関係

山口県の資料は、平成27年度から、有料老人ホームであるサ高住も、他の有料老人ホームと同様に特定施設として住所地特例の対象になったと説明しています。住所地特例の仕組みは住所地特例で確認できます。サ高住のうち、有料老人ホームに当たるものだけが対象です。

登録の情報を調べる

国土交通省のページは、登録住宅に関する情報と登録窓口の案内を、「サービス付き高齢者向け住宅登録情報提供システム」で公開していると案内しています。入居を考える住宅について、提供されるサービスの内容、費用、特定施設の指定の有無は、住宅ごとに異なります。契約前に事業者から書面による説明を受けます。介護の相談は、地域包括支援センターや担当のケアマネジャーが窓口です。

未確認のまま扱っている事項

高齢者の年齢要件など、国土交通省令・厚生労働省令の現行の条文は確認していません。
状況把握サービスを行う頻度や、生活相談サービスを行う時間帯、職員の資格の基準は確認していません。
床面積が25平方メートル未満でも登録できる場合の条件は確認していません。
家賃、サービス費、入居一時金などの相場や、登録住宅の数は確認していません。

よくある質問

Q. サ高住に入居すると、介護も受けられますか

登録の必須サービスは状況把握と生活相談で、介護は含まれていません。介護が必要なときは、要介護認定を受けたうえで、介護保険サービスの事業者と契約して使います。事業者が自ら、または併設・提携の事業者を通じて提供する住宅もあり、内容は住宅ごとに異なります。

Q. サ高住では、外部の介護事業者を自由に選べますか

国の基本方針は、入居者が外部事業者のサービスの利用を希望したときは、その利用を制限すべきではないと定めています。実際の取り扱いは、契約前に事業者から書面で説明を受けて確かめます。

Q. サ高住と介護付き有料老人ホームは、同じものですか

同じではありません。サ高住は高齢者住まい法の登録、介護付き有料老人ホームなどの特定施設は介護保険法の指定が根拠です。有料老人ホームに当たるサ高住は、特定施設の指定を受けることもできます。

Q. サ高住に入居しても、介護保険の保険者は変わりませんか

有料老人ホームに当たるサ高住は、平成27年度から他の有料老人ホームと同様に住所地特例の対象になったと、山口県の資料が説明しています。賃貸住宅の形のサ高住の扱いは、市区町村に確かめます。

公式根拠

確認日: 2026年10月12日。個別の住宅の比較・紹介・予約、入居の可否の判定は行いません。実際の登録内容は、住宅の所在地の都道府県などの登録窓口と、入居を考える住宅の事業者でご確認ください。

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