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空き家特例は、相続した実家を売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。親が老人ホームに入所していた場合の要件は、国税庁のタックスアンサー No.3306・No.3307 に書かれています。自分の実家が対象になるか、いくら税がかかるかといった個別の判断は、このページでは行いません。
この特例は、親が亡くなって相続が始まったあとの話です。親が存命のうちに実家を売る場合は別の制度で、このページでは扱いません。
特例の概要と金額
| 項目 | 国税庁の記載 |
|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得の金額から最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円まで |
| 対象の譲渡 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ったもの |
| 売る期限 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下 |
表は横にスクロールできます。控除額は令和9年12月31日までの譲渡が対象です。それ以後の扱いは、国税庁の記載では確認できていません。
老人ホームに入所していた場合の要件
特例の対象になる家屋は、原則として、相続の開始の直前まで被相続人が住んでいたものです。要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合は、No.3307 の要件を満たすと、入所前まで住んでいた家屋が対象になります。
- 認定: 入所の直前に、要介護認定または要支援認定を受けていたこと（認定を受けていたかは、住まなくなる直前の時点で判定します）。
- 入所先: 認知症対応型共同生活援助（グループホーム）、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅など。
- 入所後の家の使い方: 住まなくなってから相続の開始の直前まで、被相続人の物品の保管などに使われ、事業・貸付け・ほかの人の居住に使われていないこと。
- 主な住まい: 入所後は、老人ホーム等が主として住んでいた場所と認められること。
- 家屋の条件: 昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンションなど）でなく、住まなくなる直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと。
このほか、No.3306 には、相続の時から売るまで事業・貸付け・居住に使っていないこと、耐震基準を満たすか取り壊して売ること、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと、ほかの特例を使っていないことなどが書かれています。
市区町村の確認書
確定申告には、売った家屋の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要です（No.3306）。老人ホーム等に入所していた場合の確認書には、入所の事実、入所後の家の使い方、老人ホーム等が主な住まいだったこと、相続人の数などの確認が含まれます。
確認書の申請先の部署、必要書類、手数料は市区町村によって異なり、国税庁の資料には書かれていません。売却の前に、家屋の所在地の市区町村に問い合わせて確認してください。
家族が先に確認しておくこと
- 入所の前から、親の実家に、親以外に住んでいた人がいなかったか。
- 入所後に、実家を貸したり、家族が住んだり、事業に使ったりしていないか（使う予定がある場合は、先に税務署に確認します）。
- 建築年と、マンションなどの区分所有でないか（登記事項証明書で確認できます）。
- 相続の開始日から数えた、売る期限の年末。
- 相続人の数（3人以上かで控除額が変わります）。
親の介護が始まったあとの家の使い方（空き家のまま保管するか、貸すか）は、特例の要件に関わります。判断に迷う場合は、税務署または税理士に確認してください。
未確認のまま扱っている
- 市区町村ごとの確認書の申請窓口・必要書類・手数料は確認していません。
- 令和9年12月31日より後の譲渡の扱いは、国税庁の記載で確認できていません。
- 相続税の小規模宅地等の特例との併用は確認していません。その特例は老人ホームに入った親の自宅と小規模宅地等の特例のページで確認できます。
- 個別の実家が要件に当たるか、税額がいくらになるかは判断しません。
よくある質問
Q. 親が老人ホームに入所していても、空き家特例は使えますか。
国税庁のタックスアンサー No.3307 では、要介護認定または要支援認定を受けた被相続人が老人ホーム等に入所し、物品の保管などに使われていたこと、貸付けなどに使われていないことなどの要件を満たすと、入所前まで住んでいた家屋が被相続人居住用家屋として特例の対象になるとされています。個別に当たるかは、市区町村の窓口と税務署に確認してください。
Q. 空き家特例で控除できる金額はいくらですか。
No.3306 では、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるとされています。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円までです。
Q. いつまでに売る必要がありますか。
No.3306 では、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つで、売却代金が1億円以下であることも要件とされています。この特例は、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
入所先の費用は老人ホームの費用のページ、施設の種類は介護保険施設の違いのページ、介護費用を子が立て替えたときの税は立て替えと贈与税のページ、親の預金からの払出しは親の預金から介護費用を払うときの手順のページで確認できます。
公式根拠
確認日: 2026年10月13日（いずれも令和8年4月1日現在法令等の記載）。個別の税額の試算や、特例が使えるかの判断は行いません。実際の取扱いは、税務署または税理士にご確認ください。
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